In centrul orasului Manhattan, mementouri despre dificultatile proprietatii comerciale sunt peste tot. In partea de vest, langa Carnegie Hall, se afla 1740 Broadway, o cladire de 26 de etaje pe care Blackstone, o firma de investitii, a cumparat-o cu 605 milioane de dolari in 2014 — doar pentru a ne indeplini creditul ipotecar in 2022. Deasupra garii Grand Central se afla emblematica Helmsley. cladire. Ipoteca sa a fost trimisa recent la „serviciu special” (poate fi restructurata sau proprietarul ei poate pur si simplu sa nu plateasca). Pe masura ce soarele apune, problema de fond devine clara: lucrul de acasa inseamna mai putini chiriasi. Podelele stralucitoare de lumini, unde muncitorii se plimba prin olari, stau prinse intre fasii de negru.
Aceasta nu este o dezvoltare noua. Multe cladiri au ramas goale de cand a lovit covid-19. La inceput, proprietarii sperau sa astepte pana la pandemie, dar lucratorii au intarziat sa se intoarca, asa ca angajatorii au ajuns sa reduca personalul. Ratele de locuri de munca neocupate, in special in cladirile mai ponosite, au crescut vertiginos. Apoi dobanzile au crescut. Majoritatea cladirilor comerciale sunt finantate prin imprumuturi pe cinci sau zece ani. Si multe dintre aceste imprumuturi vor fi refinantate in scurt timp, in timp ce ratele raman dureros de ridicate. Aproximativ 1 trin de dolari in imprumuturi americane pentru proprietati comerciale se vor rula in urmatorii doi ani, o suma care reprezinta o cincime din datoria totala datorata cladirilor comerciale.
Recent, o serie de cladiri de birouri din orasele mari s-au tranzactionat la mai putin de jumatate din preturile lor inainte de pandemie. Aceste tipuri de pierderi vor sterge capitalurile multor proprietari, lasand bancile sa inghita pierderi considerabile. Intr-adevar, trei institutii au fost deja lovite puternic. In ultimele saptamani, New York Community Bank (NYCB), un creditor mijlociu; Aozora Bank, o institutie japoneza care a obtinut imprumuturi americane pentru proprietati comerciale; si Deutsche Pfandbrief, o tinuta germana cu expunere la birouri, toate au raportat vesti proaste despre registrele lor de imprumuturi si si-au vazut actiunile scazand.
Intre timp, criza proprietatii din China devine din ce in ce mai acuta. In conditiile in care portofoliile interne se confrunta, unii investitori chinezi, care au cumparat proprietati pe tot globul, ar putea avea nevoie sa stranga numerar – si ar putea incepe sa arunce active de peste mari, scazand valoarea proprietatilor. Daca consumatorii incep sa se lupte serios cu cresterea ratelor dobanzilor la imprumuturile auto sau la cardurile de credit, este posibil ca mai multe institutii sa ajunga intr-o situatie similara cu cea a nycb. O mica surpriza, asadar, ca oamenii incep sa se ingrijoreze ca trecerea la lucrul de acasa ar putea duce la un dezastru financiar.
Merita totusi sa punem aceste probleme in context. Pentru inceput, necazurile de la NYCB chiar par specifice institutiei. Desi banca are expunere la birourile din New York, de fapt a notat valoarea portofoliului sau de imprumuturi pe blocurile de apartamente „multifamiliale” stabilizate cu chirie din oras. Acestea au scazut in valoare dupa ce legislatia din 2019 a restrans capacitatea proprietarilor de a ridica chiriile daca un apartament era eliberat sau daca proprietarul a facut imbunatatiri de capital. Celalalt creditor care s-a specializat in acest tip de imprumuturi a fost Signature Bank, care a esuat anul trecut (dupa care unele dintre activele sale au fost cumparate de NYCB).
Mai mult, exista o limita la cat de mare o problema pot pune birourile, chiar daca daunele aduse acestora sunt grave. Valoarea totala a proprietatii americane (fara a include terenurile agricole) era de 66 de miliarde de dolari la sfarsitul anului 2022, potrivit datelor de la Savills, o agentie imobiliara. Cea mai mare parte este rezidentiala. Doar un sfert este comercial. Iar proprietatea comerciala este mult mai mult decat birouri. Include spatii comerciale, care sunt in dificultate, dar si depozite, care sunt solicitate ca centre de date si puncte de distributie, si cladiri multifamiliale. Prin urmare, birourile valoreaza poate 4 miliarde de dolari, sau aproximativ 6% din valoarea totala a proprietatii din America.
Intre 2007 si 2009, imobilele rezidentiale din America au pierdut o treime din valoare. Un soc similar astazi ar sterge 16 miliarde de dolari din valoarea proprietatilor. Chiar daca fiecare cladire de birouri din America si-ar pierde cumva intreaga valoare, pierderile ar fi totusi doar un sfert din aceasta dimensiune. In plus, creditorii sunt mai bine protejati impotriva pierderilor din proprietati comerciale decat impotriva celor de tip rezidential. In timp ce imprumuturile pentru acestea din urma erau adesea aproape de 100% din valoarea unei case, chiar si cele mai ambitioase imprumuturi comerciale tind sa acopere doar 75% din valoarea unei cladiri.
Varsare de sange
Rana provocata sistemului financiar de proprietatea comerciala este cel mai bine asemanata cu cea cauzata de o alunecare a unui cutit de bucatarie – este urata, evidenta si dureroasa. Ar putea fi necesare cusaturi. Dar este putin probabil sa raneasca grav victima.
Nici rana nu va deveni neobservata. Deoarece problemele de proprietate sunt atat de vizibile, autoritatile de reglementare sunt peste tot. Aproximativ jumatate din datoria proprietatii comerciale sunt imprumuturi de la banci (si in principal de la cele mai mici, deoarece regulile descurajeaza institutiile mari de la astfel de imprumuturi). Restul sunt titluri de valoare sau imprumuturi de la asiguratori. Oficiul Controlorului Monedei, un organism de reglementare, ar fi sfatuit NYCB sa noteze valoarea unora dintre imprumuturile sale mai agresiv, facandu-le evidente atunci cand a raportat castigurile pe 31 ianuarie. Peste iaz, Banca Centrala Europeana a cerut bancilor sa aloce rezerve suplimentare pentru a acoperi pierderile din imprumuturi in proprietate comerciala.
Economia puternica a Americii ofera o protectie suplimentara. Priveste in sus la zgarie-norii din New York si este usor sa te simti alarmat. Dar aruncati-va privirea inapoi la nivelul strazii si va puteti calma. Strazile sunt pline de viata. Magazinele sunt pline. Restaurantele sunt pline. America este in miscare, chiar daca ar putea face cu un bandaj pentru acea taietura urata.
